중랑 중화 재정비촉진지구 재정비촉진계획 결정 및 지형도면 작성

◈서울특별시고시 제2009-223호

 

중화 재정비촉진지구 재정비촉진계획 결정 및 지형도면 작성

 

1. 서울특별시고시 제2006-443호(2006.12.21)에 의거 도시재정비촉진지구로 지정 고시

된 중랑구 중화 재정비촉진지구에 대하여 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제12

조 제1항의 규정에 의거 재정비촉진계획을 결정하고 같은법 제12조 제3항 및 같은법 시행령 제15조의 규정에 따라 이를 고시합니다.

2. 아울러, 중랑구 중화 재정비촉진계획 결정에 대하여 「토지이용규제기본법」제8조 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.

2009년 6월 4일

서 울 특 별 시 장

1. 재정비촉진지구의 명칭․유형․위치․면적 및 결정목적

명 칭	유 형	위 치	면적(㎡)	결 정 목 적
중화 재정비촉진지구	주거지형	중랑구 중화동 일원	510,517	노후․불량주택이 난립하고 기반시설이 열악한 중화동 일대의 주거환경개선 및 기반시설 확충 등을 통한 종합적․체계적 도시정비를 위하여 재정비촉진계획 결정

2. 재정비촉진사업의 완료목표 연도

○ 기준년도 : 2007년

○ 목표년도 : 2016년

3. 재정비촉진지구 정비의 기본방향 및 목표

○서울 동부권의 주거․문화․복지기능이 조화된 신주거 중심지로 개발하고 역세권 중심의 도시공간구조 개편

○ 주민커뮤니티 및 문화․복지를 고려한 “커뮤니티중심 문화뉴타운”, 중랑천, 봉화산과 어우른 “생태․환경도시”, 쾌적한 보행․자전거위주의 “자전거특화도시”를 통한 “사람과 물, 자전거와 벗이 되는 친환경도시”조성

4. 재정비촉진계획의 개요

1) 토지이용에 관한 계획

구 분		면 적 (㎡)	비 율 (%)	비 고
총 계		510,517	100.0	-
주거용지	소 계	298,040	58.4	-
	공동주택	298,040	58.4	ㆍ삼익아파트, 동구햇살아파트 포함
상업용지	소 계	43,902	8.6	-
	상업업무	36,652	7.2	ㆍ중화 제1종지구단위계획구역
	시 장	7,250	1.4	ㆍ태능에셈빌, 제일프라자
공공시설 용지     공공시설 용지	소 계	168,575	33.0	-
	공 원	33,637	6.6	ㆍ근린공원 1개소, 어린이공원 3개소, 소공원 2개소
	녹 지	22,654	4.5	ㆍ연결녹지
	공공청사	2,270	0.4	ㆍ주민센터, 지구대, 소방파출소
	문화복지	9,352	1.8	ㆍ도서관, 타운센터, 커뮤니티센터
	도 로	89,037	17.5	ㆍ보행자전용도로 포함
	광 장	1,213	0.2	-
	공공공지 (미래공공부지)	9,878 (8,170)	1.9 (1.6)	ㆍ미래 공공시설 수요 대비
	주 차 장	534	0.1	-
	열공급시설	(5,125)	(1.0)	ㆍ중랑문화공원과 중복결정

 

2) 인구․주택수용계획 : 7,538세대 / 20,353인

구 분		주택수(세대)	인구수(인)	비 고
합 계		7,538	20,353	ㆍ계획 가구당 인구 2.7인/세대 (서울시 2015년 도시계획지표) ㆍ촉진․존치정비구역 : 6,413세대 ㆍ존치관리지역 : 1,125세대(520호) ㆍ부분임대 816세대 포함시 : 8,354세대
사업구역	소계	6,413	17,315
	60㎡미만	2,503	6,758
	60㎡～85㎡이하	1,984	5,357
	85㎡초과	1,926	5,200
존치지역		1,125	3,038

 

3) 문화시설, 복지시설 등 기반시설 설치계획

구 분	명 칭	개소	면적(㎡)	비 고
합 계		4개소	9,352	-
문화․복지시설	문화시설	1개소	2,200	ㆍ타운센터
	사회복지시설	2개소	1,845	ㆍ커뮤니티센터 2개소
도 서 관		1개소	5,307	-

4) 공원․녹지 및 환경보전계획

구 분		개소	면적(㎡)	비고
합 계		13	56,291	-
공원	소계	6	33,637	-
	근린공원	1	18,862	-
	어린이공원	3	13,131	-
	소공원	2	1,644	-
녹지	소계	7	22,654	-
	연결녹지	7	22,654	-

5) 교통계획

○ 중화 재정비촉진지구 재정비촉진계획 결정도서(Ⅰ-7 교통계획)에 명시

6) 경관계획

○ 중화 재정비촉진지구 재정비촉진계획 결정도서(Ⅰ-8 경관계획)에 명시

7) 도시․주거환경정비기본계획(변경) : 주택재개발사업 및 주거환경개선사업 부문

○주택재개발사업

구분	구역 번호	생활권 유형	동명	지번	면적 (ha)	용적률	층수	건폐율(%)	추진단계	사업시행방식	정비유형
기정	4	A	중화동	312	50.1	190%	12층이하	60%	3	주택재개발	수복 (전면)
변경	재정비 촉진1구역	C	중화동	331-1	4.5	190%	12층이하	60%	1	주택재개발	전면 개발
변경	존치정비 1구역	C	중화동	327-1	14.1	190%	12층이하	60%	2	주택재개발	전면 개발
변경	존치정비 2구역	C	중화동	308-1	13.9	190%	12층이하	60%	3	주택재개발	전면 개발
변경	존치정비 3구역	C	중화동	299-1	8.7	190%	12층이하	60%	3	주택재개발	전면 개발

※ 추진단계(변경) : 1단계(2009년 이후), 2단계(2010년 이후), 3단계(2012년 이후)

 

8) 재정비촉진구역 지정에 관한 사항

구 분			면적(㎡)	구성비(%)	사업방식	비 고
촉진지구			510,517	100.0	-	-
촉진구역		소계	44,531	8.7	-	-
		촉진1구역	44,531	8.7	주택재개발	2009촉진구역지정
존치 지역	존치정비 구역	소계	367,491	72.0	-	-
		존치정비1구역	140,855	27.6	주택재개발	2010촉진구역지정가능
		존치정비2구역	139,003	27.2	주택재개발	2012촉진구역지정가능
		존치정비3구역	87,633	17.2	주택재개발	2012촉진구역지정가능
	존치관리 구역	소계	98,495	19.3	-	-
		지구단위계획구역	49,504	9.7	-	-
		기타	48,991	9.6	-	-

9) 재정비촉진사업별 용도지역 변경계획

(1) 촉진1구역(주택재개발사업)

용도지역		면 적(㎡)			구성비 (%)
		기정	변경	변경후
계		44,531	-	44,531	100.0
주거지역	2종일반주거(7층)	23,862	감) 23,862	-	-
	2종일반주거	20,849	증) 23,862	44,531	100.0

 

(2) 존치정비1구역(존치정비구역/주택재개발사업)

용도지역		면 적(㎡)			구성비 (%)
		기 정	변 경	변경후
계		140,855	-	140,855	100.0
주거지역	1종일반주거	1,150	감) 1,150	-	-
	2종일반주거(7층)	96,467	감) 96,467	-	-
	2종일반주거	43,238	증) 97,617	140,855	100.0

주) 추후 촉진구역 지정시 변경

 

(3) 존치정비2구역(존치정비구역/주택재개발사업)

용도지역		면 적(㎡)			구성비 (%)
		기 정	변 경	변경후
계		139,003	-	139,003	100.0
주거지역	1종일반주거	994	감) 994	-	-
	2종일반주거(7층)	78,056	감) 78,056	-	-
	2종일반주거	45,119	증) 79,050	124,169	89.3
	3종일반주거	14,834	-	14,834	10.7

주) 추후 촉진구역 지정시 변경

 

(4) 존치정비3구역(존치정비구역/주택재개발사업)

용도지역		면 적(㎡)			구성비 (%)
		기 정	변 경	변경후
계		87,633	-	87,633	100.0
주거지역	1종일반주거	825	감) 825	-	-
	2종일반주거	64,647	증) 825	65,472	74.7
	3종일반주거	22,161	-	22,161	25.3

주) 추후 촉진구역 지정시 변경

(5) 지구단위계획구역(존치관리구역/지구단위계획)

용도지역		면 적(㎡)			구성비 (%)
		기 정	변 경	변경후
계		49,504	-	49,504	100
주거지역	2종일반주거지역	19,813	감) 12,440	7,373	14.9
	3종일반주거지역	18,876	감) 3,801	15,075	30.4
	준주거지역	10,815	증) 16,241	27,056	54.7

주) 특별계획구역의 용도지역변경 계획(제2․3종일반주거지역→준주거지역)은 향후 특별계획구역 세부개발계획 수립시 변경․검토

10) 용도지구에 관한 도시관리계획 결정조서 : 변경없음

구분	도면표시 번호	지구명	지구의 세분	위치	면적(㎡)	연장(m)	폭원(m)	최초결정일	비 고
기정	1	미관지구	일반미관 지구	노원구계～면목동 727-264 (묵동 195-3 ～중화동 56-3)	121,440 (14,472)	5,060 (1,206)	양측12 (편측12)	서고 2002-289 (2002.7.5)	동1로

주) ( )는 지구내 위치 및 연장 수치임

 

11) 재정비촉진사업별 용적률․건폐율 및 높이계획 등 건축계획

구 분	주용도	건폐율 (%)	용적률		높이계획		비 고
			기준(%)	상한(%)	평균/최고층수	최고높이(m)
재정비촉진1구역	공동주택 및 부대복리시설	30이하	190.0	240.0이하	21.0이하/35이하	125이하	-
존치정비1구역	공동주택 및 부대복리시설	30이하	190.0	238.8이하	19.2이하/35이하	125이하	-
존치정비2구역	공동주택 및 부대복리시설	30이하	190.0	239.4이하	16.3이하/34이하	125이하	-
존치정비3구역	공동주택 및 부대복리시설	30이하	190.0	239.6이하	19.9이하/34이하	125이하	-

주1) 최고높이는 건축물 높이임

주2) 존치지역은 추후 촉진구역 지정시 적용 예정

 

12) 기반시설의 비용분담계획

(1) 촉진지구 기반시설

구 분		면적(㎡)	구성비(%)	비 고
재정비촉진지구 면적 = 510,517㎡
소 계		168,575	33.0%	-
기반시설	도 로	89,037	17.5%	-
	공 원	33,637	6.6%	-
	녹 지	22,654	4.5%	-
	문화․복지시설	4,045	0.8%	-
	도서관	5,307	1.0%	-
	공공청사	2,270	0.4%	-
	공공공지	9,878	1.9%	-
	광 장	1,213	0.2%	-
	주차장	534	0.1%	-
	열공급시설	(5,125)	(1.0%)	중랑문화공원과 중복결정

(2) 구역별 기반시설 분담

구 분	소계	촉진구역	존치정비구역
		1구역	1구역	2구역	3구역
재정비촉진사업 구역(㎡)①	412,022	44,531	140,855	139,003	87,633
분담률(%)②	15.0	15.7	15.3	13.8	16.1
계획기반시설(㎡)③	120,121	12,096	37,704	48,988	21,333
계획기반시설내 국공유지(㎡)④	25,817	783	4,148	20,190	696
기존기반시설내 국공유지(㎡)⑤	32,443	4,343	11,937	9,658	6,505
계획기반시설 중 유상매입시설 면적(㎡)⑥	-	-	-	-	-
순분담면적(㎡)B=③-④-⑤-⑥	61,861	6,970	21,619	19,140	14,132
순부담비율(%)	15.0	15.7	15.3	13.8	16.1

주) 존치지역은 추후 촉진구역 지정시 적용 예정

주) 계획 기반시설내 국공유지와 기존 기반시설내 국공유지 중복 산정하지 않음

 

13) 임대주택 건설 등 세입자 등의 주거대책

구 분	전 체 세대수	임 대 주 택
		합계	40㎡미만	40～50㎡이하	50～60㎡이하
재정비촉진 1구역	708	125	56	55	14
존치정비 1구역	2,311	409	192	171	46
존치정비 2구역	1,957	351	162	147	42
존치정비 3구역	1,437	253	111	114	28
합 계	6,413	1,138	521	487	130

주) 존치정비구역은 추후 촉진구역 지정시 적용 예정

14) 단계적 사업추진에 관한 사항

구 분	사업기간			해 당 구 역	비고
	추진시기	이주시기	입주시기
1단계	2009년	2010년	2013년	촉진1구역	∙ 각단계별 총량은 4,000세대가 넘지않도록 관리하고, 총량범위내에서 사업기간 및 해당구역의 변경은 경미한 변경으로 함 ∙ 필요에 따라 20%범위내 조정 가능함
2단계	2010년	2012년	2015년	존치정비1구역
3단계	2012년	2013년	2016년	존치정비2,3구역

15) 광고물 관리계획

○중화재정비촉진지구 재정비촉진계획 결정도서(Ⅰ-18 광고물관리계획)에 명시

 

16) 폐기물 처리에 관한 계획

○중화재정비촉진지구 재정비촉진계획 결정도서(Ⅰ-19 폐기물처리계획)에 명시

 

17) 기타 계획(친환경건축물계획, 에너지순환계획, 방재계획, 정보화계획, 여행프로젝트 등)

○중화재정비촉진지구 재정비촉진계획 결정도서(Ⅰ-20 기타계획)에 명시

 

18) 재정비촉진구역 정비계획

가. 중화 재정비촉진1구역

(1) 정비구역의 위치 및 면적

구분	촉진사업 명칭	위치	면적(㎡)	비 고
신규	중화 재정비촉진1구역 주택재개발사업	중랑구 중화동 331-64번지 일대	44,531	-

 

(2) 정비계획

가) 토지이용계획

구 분	명 칭	면 적(㎡)			비 율(%)	비 고
		기 정	변 경	변경후
합 계		-	증) 44,531	44,531	100.0	-
정비기반 시설 등	소 계	-	증) 12,096	12,096	27.2	-
	도 로	-	증) 3,229	3,229	7.3	-
	공 원	-	증) 4,552	4,552	10.2	-
	녹 지	-	증) 2,995	2,995	6.7	-
	공공청사	-	증) 1,200	1,200	2.7	-
	광 장	-	증) 120	120	0.3	-
택지(획지)	소 계	-	증) 32,435	32,435	72.8	-
	1	-	증) 32,435	32,435	72.8	-

나) 도시계획시설 설치계획

다) 건축물의 정비‧개량 및 건축시설계획

□ 기존건축물의 정비․개량계획

구 역 구 분		가구 또는 획지 구분		위 치	정 비 개 량 계 획 (동)					비 고
명 칭	면 적 (㎡)	명 칭	면 적 (㎡)		계	존 치	개 수	철거후 신 축	철 거 이 주
중화재정비 촉진1구역	44,531	택지1	32,435	중화동 331-64 일대	708	-	-	708	-	-

 

□ 건축시설계획

결정 구분	구역구분		가구 또는 획지구분		위 치	용적률 산정용 연면적(㎡)	주된 용도	건폐율 (%)	용적률 (%)	평균층수/ 최고층수
	명칭	면적 (㎡)	명칭	면적 (㎡)
신규	중화재정비 촉진1구역	44,531	1	32,435	중화동 331- 64일대	78,000이하 (근생2,550)	공동주택 및 부대복리시설	30이하	240.0이하	21.0/35이하 (125m이하)
주택의 규모 및 규모별 건설비율			∙공동주택의 용적률 : 240.0%이하 ∙건설비율 - 세대당 전용면적 85㎡이하 : 60%이상 - 85㎡초과 20%이상 계획시 : 초과세대수 이상의 부분임대 설치 - 세대당 전용면적 60㎡이하 : 30%이상 ∙건립예정세대수 : 708세대(부분임대88세대) - 임대주택 건립시 전용면적 38㎡이상 ( ):부분임대 구분(전용면적) 총세대수 분양세대 임대세대 비 율 60㎡미만 213 88 125 30.09% 60∼85㎡이하 293 293 - 41.38% 85㎡초과 202(88) 202(88) - 28.53% 합 계 708(88) 583(88) 125 100.00%
건축물의 건축선에 관한 계획			∙건축법, 주택법 등 관련 법규에 의함 ∙중화재정비촉진계획에 따른 건축계획 시행지침에 따름

 

라) 정비사업 시행계획

시행방법	시행예정시기	사업시행예정자	정비사업 시행으로 증감 예상세대수	홍수등 취약요인에 대한 검토 결과	비 고
주택재개발	1단계(2009)	주택재개발조합	-	-	-

마) 임대주택의 건설에 관한 계획

• 임대주택 건립비율 : 17.66% (전체 세대수의 17%이상 확보)

평 형	계	전용면적40㎡이하	전용면적40∼50㎡이하	전용면적50∼60㎡이하
배분비	100	44.8	44.0	11.2

 

19) 존치지역의 관리 및 정비계획

○중화재정비촉진지구 재정비촉진계획 결정도서(Ⅰ-22 존치지역의 관리 및 정비계획)에 명시

 

20) 사업시행지침

○중화재정비촉진지구 재정비촉진계획 결정도서(Ⅰ-23 사업시행지침)에 명시

 

21) 재정비촉진지구에 대한 도시관리계획 결정(변경)조서

가. 재정비촉진지구 결정조서

구 분	지 구 명	위 치	면 적 (㎡)			비 고
			기 정	변 경	변 경 후
기 정	중화 재정비촉진지구	중랑구 중화동·묵동 일원	510,517	-	510,517	최초결정일 2006.12.21

 

나. 용도지역 결정 (변경)조서

용도지역		면 적(㎡)			구성비 (%)
		기정	변경	변경후
계		510,517	-	510,517	100.0
주거지역	1종일반주거	7,335	-	7,335	1.4
	2종일반주거(7층)	200,632	감) 23,862	176,770	34.6
	2종일반주거	226,122	증) 23,862	249,984	49.0
	3종일반주거	65,613	-	65,613	12.9
	준주거	10,815	-	10,815	2.1

 

□ 용도지역 변경사유서

도면표시번호	위치	용도지역		면적 (㎡)	용적율 (%)	변경사유
		기 정	변 경
-	중랑구 중화동 331-64 일대	2종 일반주거지역 (7층)	2종 일반주거지역	23,862	190	∙ 입지조건 및 공공시설 부담 등의 심의기준을 준용하여 다양한 건축물층수계획 수립을 위한 고려

다. 용도지구 결정(변경) 조서 - 변경없음

구분	도면표시번호	지구명	지구의 세분	위치	면적(㎡)	연장(m)	폭원(m)	최초결정일	비 고
기정	1	미관 지구	일반 미관지구	노원구계∼면목동727-264 (묵동 195-3～중화동 56-3)	121,440 (14,472)	5,060 (1,206)	양측12 (편측12)	서고 2002-289 (2002.7.5)	동1로

주) ( )는 지구내 면적 및 연장 수치임

 

라. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 결정(변경) 조서

(1) 제1종 지구단위계획구역결정에 관한 사항

□ 제1종 지구단위계획구역 결정조서

구 분	도면표시 번 호	구 역 명	위 치	면 적(㎡)			비 고
				기 정	변 경	변경후
신설	1	중화 존치관리구역 제1종 지구단위계획구역	중화동 306-66 일대	-	증)49,504	49,504	-
변경	2	중화생활권중심 제1종 지구단위계획구역	중화동 286 일대	30,000 (10,815)	감) 10,815	19,185

주) ( )는 재정비촉진지구 존치관리구역내 수치임

 

 

□ 구역 결정 사유서

구 분	도면표시 번 호	위 치	면 적(㎡)	결 정 사 유
신설	1	중화동 306-66 일대	49,504	∙ 중화재정비촉진지구내 존치관리구역으로 생활권 중심기능 강화 및 촉진계획과의 연계 정비를 위하여 지구단위계획구역으로 지정
변경	2	중화동 286 일대	19,185	∙ 당초 중화생활권중심 지구단위계획구역은 촉진지구내 포함지역을 제외, 구역변경

 

(2) 제1종지구단위계획 결정에 관한 사항

1) 토지이용 및 시설에 관한 결정

가) 용도지역․지구에 관한 결정(변경)조서

□ 용도지역 결정조서 : 변경없음

구 분		면 적 (㎡)	구 성 비 (%)	비 고
총 계		49,504	100.0	-
주 거 지 역	소 계	49,504	100.0	-
	제1종일반주거지역	-	-	-
	제2종일반주거지역 (7층 이하)	-	-	-
	제2종일반주거지역	19,813	40.0	-
	제3종일반주거지역	18,876	38.1	-
	준주거지역	10,815	21.9	-

 

 

□ 용도지구 결정조서 : 변경없음

구분	도면 표시 번호	지구명	지구의 세분	위 치	면적 (㎡)	연장 (m)	폭원 (m)	최 초 결정일	비고
기정	1	미관 지구	일반 미관지구	노원구계∼면목동727-264 (중화동 303-75 ∼ 중화동 305-70)	121,440 (5,160)	5,060 (430)	양측12 (편측12)	서고 2002-289 (2002.7.5)	동1로

주) ( )는 지구단위구역내 수치임

 

나) 도시계획시설 결정(변경) 조서

① 교통시설

2) 가구 및 획지, 건축물에 관한 계획

가) 가구 및 획지에 관한 계획

□ 최대개발규모

구 분	최대개발규모 (㎡)	비 고
간선도로변	3,500	∙ 적용예외 - 특별계획구역 - 기 개발된 대지규모가 최대개발규모를 초과하는 경우
이면부	1,500

 

 

□ 획지 및 공동개발계획

구 분	적 용 기 준
획지계획 대 상 지	∙ 대상지 필지형상 및 개발양상과 획지계획의 실현성제고를 고려하여 계획적 판단에 따라 간선변 필지에만 획지계획을 수립토록 함 ∙ 획지계획의 원칙 - 특별계획구역 및 간선변에 적용
공동개발 권장	∙ 개발잠재력에 상응하는 획지규모 확보와 인접필지 규모와의 조화 ∙ 소규모 필지 및 부정형필지로 계획적 공동개발을 통한 토지이용 효율성 향상이 가능한 필지 ∙ 동1로 이면부에 적용

 

 

□ 건폐율 계획

구 분		건 폐 율 (%)	비 고
준주거지역	특별계획구역	60% 이하	세부개발계획 수립시 제2･3종 일반주거지역 → 준주거지역 종상향 결정 전제
제3종일반주거지역	특별계획구역외	50% 이하	서울특별시 도시계획조례 54조
제2종일반주거지역		60% 이하

 

 

□ 용적률 계획

구 분		용 적 률 (%)			비 고
		기준용적률	허용용적률	상한용적률
준주거지역	특별계획구역	270	350	서울시 도시계획 조례 시행규칙 제7조 적용	세부개발계획 수립시 제2･3종 일반주거지역 → 준주거지역 종상향 결정 전제
제3종일반주거지역	특별계획구역외	210	250		기존 용도지역을 고려한 기준용적률 설정
제2종일반주거지역		180	200

 

 

□ 용적률 완화항목 및 완화내용

❚ 용적률 완화기준(특별계획구역)

완 화 항 목		완 화 내 용	비 고 (기 준)
획 지 계 획	획지단위 개발	기준용적률 × 0.06	-
건축물 용 도	권장용도	기준용적률×(권장용도면적 ÷ 주차장을 제외한 건축연면적) × 0.2	∙ 권장용도는 건축연면적의 30%이상 수용시 인정, 단 전시장, 공연장, 집회장, 아동관련시설에 한해서는 수용된 면적은 모두 인정
대지내 공 지	공개공지	기준용적률 × (조성면적 ÷ 대지면적) × 0.5	∙ 법정 의무면적 이상으로 조성한 경우 그 추가 면적 ∙ 조성의무 대상이 아닌 경우 조성면적 전부 적용
	쌈지형공지	기준용적률 × (제공면적 ÷ 대지면적) × 0.5	-
	건축한계선/ 벽면한계선	기준용적률 × (제공면적 ÷ 대지면적) × 0.6	-
	공공보행통로	기준용적률 × (조성면적 ÷ 대지면적) × 0.5	∙ 벽면한계선에 의한 완화와 중복시 공공 보행통로에 의한 완화 적용
건축물 형태 및 외관에 관한사항	옥외광고물	기준용적률 × 0.02	-
	야간경관조명	기준용적률 × 0.02	-
	지하철관련	기준용적률 × 0.02	∙ 지하철출입구, 연결통로의 건물내 또는 대지내 설치시
환 경 친화적 건축물	옥상녹화	기준용적률 × (제공면적 ÷ 대지면적) × 0.1	∙ 서울특별시 옥상녹화기준에 적합 ∙ 대지면적의 20% 까지만 허용 ∙ 법정 조경으로 산입된 면적 제외
	자연지반보존	기준용적률 × (자연지반 보존면적 ÷ 대지면적) × 0.15	∙ 대지면적의 10%이상 보존시 적용
	녹색주차장	기준용적률 × 0.02	∙ 서울특별시 기준에 적합
	신∙재생에너지 시설	기준용적률 × 0.03	∙ ｢신에너지 및 재생에너지개발 이용･보급 촉진법령｣에 적합 ∙ 건축공사비의 1%이상, 또는 총 에너지 사용량의 1% 이상을 부담
	친환경건축물 인증	∙ 최우수등급(85점이상) - 기준용적률 × 0.08	∙ 건축법 제58조의 ｢친환경건축물인증제도｣에 의거 인증된 경우 ∙ 의무인증 대상은 제외 ∙ 타 항목과 중복 적용 불가
		∙ 우수등급(65점이상) - 기준용적률×0.05

주1) 미관지구 내 건축선 후퇴부분 및 건축법 제46조에 의한 건축선후퇴부분은 용적률 완화적용대상면적에서 제외

주2) 공개공지의 면적은 건축법 제32조의 규정에 의한 조경면적을 제외한 면적으로 산정

주3) 허용인센티브 총량의 20%는 환경 친화적 건축물 완화항목을 준수하는 경우에만 인정

환경 친화적 건축물 완화항목을 준수하여 부여된 인센티브가 허용인센티브 총량의 20%를 초과하는 경우 그 초과분에 대해서는 일반 완화항목 인센티브(허용인센티브 총량의 80%이내)에 추가 산정할 수 있음

예) 기준용적률 270%, 허용용적률 350% 인 경우 허용인센티브 총량은 80%(350%-270%)이며, 이중 일반 완화항목 인센티브량은 64%, 친환경건축물 완화항목 인센티브량은 16%로,

- 일반 완화항목 준수로 부여된 인센티브량이 64%를 초과한 경우라도 64%까지만 인정되며,

- 친환경건축물 완화항목 준수로 부여된 인센티브량이 30%이고 일반 완화항목 준수로 부여된 인센티브량이 55%라면 부여되는 총 인센티브량은 다음(산식 예)에 따라 산정

(산식 예) :〔친환경 16% +(일반 55% + 친환경 초과분 14%중 9%)=80%〕

❚ 용적률 완화기준(특별계획구역외 구역내 토지)

완 화 항 목			완 화 내 용	비고 (기 준)
획 지 계 획	획지단위 개발	준수시	기준용적률 × 0.05	∙ 2필지 이상의 획지단위개발에 적용
공 동 개 발	공동개발 권장	준수시	기준용적률 × α	∙ 본 계획에 지정된 공동개발에 한함 ∙ 계획결정 당시 동일소유자필지 공동개발은 완화대상에서 제외 ∙ 2필지 α = 0.01 ∙ 3필지 α = 0.02 ∙ 4필지이상 α = 0.03
건축물 용 도	권장용도	전층권장	기준용적률×(권장용도면적 ÷ 주차장을 제외한 건축연면적) × 0.2	∙ 전층권장용도는 건축연면적의 20%이상 수용시 인정
대지내 공 지	공개공지	규모 준수시	기준용적률 × (조성면적 ÷ 대지면적) × 0.4	∙ 법정 의무면적 이상으로 조성한 경우 그 추가 면적 ∙ 조성의무 대상이 아닌 경우 조성면적 전부 적용
	쌈지형공지	조성형태 및 규모 준수시	기준용적률 × (제공면적 ÷ 대지면적) × 0.4	-
	건축한계선	전면공지	기준용적률 × (제공면적 ÷ 대지면적) × 0.5	-
주차 및 차량동선	공동주차통로 및 출입구	준수시	기준용적률 × 0.02	-
건축물 형태 및 외관에 관한사항	옥외광고물	준수시	기준용적률 × 0.02	-
	야간경관조명	준수시	기준용적률 × 0.02	-
환 경 친화적 건축물	옥상녹화	준수시	기준용적률 × (제공면적 ÷ 대지면적) × 0.1	∙ 서울특별시 옥상녹화기준에 적합 ∙ 전구역 적용 ∙ 녹화면적은 대지면적의 20%까지만 허용 ∙ 법정조경으로 산입된 면적 제외
	자연지반보존	준수시	기준용적률 × (자연지반 보존면적 ÷ 대지면적) × 0.1	∙ 대지면적의 10%이상 보존시 적용
	녹색주차장	준수시	기준용적률 × 0.02	∙ 서울특별시 기준에 적합 ∙ 전구역 적용
	신재생 에너지시설	준수시	기준용적률 × 0.02	∙ ｢신에너지 및 재생에너지 개발･이용･보급 촉진법령｣에 적합 ∙ 건축공사비의 1% 이상, 또는 총 에너지 사용량의 1% 이상을 부담
	친환경건축물 인증	∙ 최우수등급(85점이상) - 기준용적률 × 0.08		∙ 건축법 제58조의 규정에 의한 ｢친환경 건축물인증제도｣ ∙ 의무대상은 인센티브 미적용 ∙ 타항목과 중복하여 적용 할 수 없음
		∙ 우수등급(65점이상)- 기준용적률 × 0.05

주1) 미관지구 내 건축선 후퇴부분 및 건축법 제46조에 의한 건축선후퇴부분은 용적률 완화적용대상면적에서 제외

주2) 공개공지의 면적은 건축법 제32조의 규정에 의한 조경면적을 제외한 면적으로 산정

주3) 허용인센티브 총량의 20%는 환경 친화적 건축물 완화항목을 준수하는 경우에만 인정

환경 친화적 건축물 완화항목을 준수하여 부여된 인센티브가 허용인센티브 총량의 20%를 초과하는 경우 그 초과분에 대해서는 일반 완화항목 인센티브(허용인센티브 총량의 80%이내)에 추가 산정할 수 있음

예) 기준용적률 210%, 허용용적률 250% 인 경우 허용인센티브 총량은 40%(250%-210%)이며, 이중 일반 완화항목 인센티브량은 32%, 친환경건축물 완화항목 인센티브량은 8%로,

- 일반 완화항목 준수로 부여된 인센티브량이 32%를 초과한 경우라도 32%까지만 인정되며,

- 친환경건축물 완화항목 준수로 부여된 인센티브량이 20%이고 일반 완화항목 준수로 부여된 인센티브량이 25%라면 부여되는 총 인센티브량은 다음(산식 예)에 따라 산정

(산식 예) :〔친환경 8% +(일반 25% + 친환경 초과분 12%중 7%)=40%〕

□ 높이계획

구 분	최고높이(규제)	비 고
특별계획구역1,2	80	가로구역별 최고높이 미적용
간선도로변	70	이면부는 사선제한 동시적용
이면부	50

주1) 건축물의 높이는 건축법의 규정에 의한 높이로 적용하며, 건축물의 1층 전체에 피로티(건축물의 사용을 위한 경비실･계단실･승강기실 기타 이와 유사한 것을 포함한다)가 설치되어 있는 경우에는 건축물의 최고높이의 규정을 적용함에 있어서 피로티의 층고를 제외한 높이로 함

주2) 상이한 제한을 받는 둘이상의 획지간 공동개발시 폭이 넓은 도로에 면한 획지의 규정을 적용

 

□ 건축물의 형태에 관한 계획

구 분		계 획 내 용	비 고
건축물 형태	외 벽 (투시벽)	∙ 폭 12m이상의 도로 및 교차로에 면한 상업 및 업무용도의 건축물은 개구부가 없는 벽면의 가로 노출 금지	-
	1층부	∙ 폭 12m이상의 가로에 면한 상업 및 업무용도의 건축물은 1층 전면 벽면면적의 50%이상을 투시벽으로 처리	-
		∙ 상업 및 업무용도 건축물의 1층 바닥높이는 접한 보도 또는 도로와 15㎝이상의 차이를 둘 수 없음 (경사지의 경우, 접한 보도 또는 도로의 높이는 높은 쪽을 기준으로 함)
		∙ 폭 12m이상의 도로에 면한 건축물의 1층 셔터는 투시형 셔터 사용 권장
		∙ 폭 30m이상의 도로에 면한 대지에 신축되는 건물은 쇼윈도 설치 및 가로의 분위기를 배려할 수 있는 건축물의 형태 로 조성
		∙ 연접대지에 지구단위계획에 따른 건축물이 있을 경우 신축건축물의 1층 개구부의 높이는 주변 건물과 조화를 이루어야 함
	피로티 설치	∙ 생활가로와 연접한 대지의 건축물의 건축시 1층 부분에 피로티 설치를 권장	-
	캐노피 설치	∙ 보행통로와 접하는 대지의 건축물의 건축시 보행통로부분에 캐노피 설치를 권장	-
	조형지붕	∙ 지구내부의 건축물은 조형지붕 설치를 권장	-

□ 건축물의 배치 및 건축선 계획

구 분		적 용 구 역	계 획 내 용
건축한계선	5.0 m	∙ 특별계획구역	∙ 보행자의 개방감과 보행편의를 위하여 인접가로의 폭, 특성과 관련하여 건폐율 ‧ 용적률‧개발규모 등을 종합적으로 검토 하여 지정
	3.0 m	∙ 동일로변
	2.0 m	∙ 지구단위계획구역 서측, 북측, 남측경계부 필지 ∙ 간선가로 이면부 필지일부(보행･차량 주이용도로)
	1.0 m	∙ 이면부 도로일부 (보행･차량 주이용도로)
벽면한계선	8.0 m	∙ 특별계획구역내(공공보행통로)	∙ 보행공간의 연속성 확보 및 보행자의 편의를 위하여 지정